深前海规〔2024〕18号
深圳市前海管理局关于印发《深圳前海深港现代服务业合作区创新型产业用房管理办法》的通知
各有关单位：
现将《深圳前海深港现代服务业合作区创新型产业用房管理办法》印发，请遵照执行。
深圳市前海管理局
2024年8月3日
深圳前海深港现代服务业合作区创新型产业用房管理办法
第一章 总 则
第一条 为打造国际一流营商环境，规范前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）创新型产业用房管理，根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局办法》（深圳市人民政府令第360号）和《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号）等规定，结合前海合作区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）纳入深圳市产业用地用房供需服务平台（以下简称供需服务平台）的创新型产业用房的配置及监督管理。
本办法所称创新型产业用房，是指为满足创新型企业和机构的空间需求，由前海管理局主导并按规定出租或者出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。
第三条 创新型产业用房的配置应当突出深化深港合作，坚持科学合理、节约集约、高效利用的原则，强化产业集聚。
第二章 筹建与管理
第四条 前海管理局在市创新型产业用房建设和管理领导小组的指导下履行管理主体职责，负责审定创新型产业用房的规划建设、购置、租赁、准入、管理、优惠政策、调剂退出等事项，负责协调解决创新型产业用房相关政策落实过程中的重大问题，负责创新型产业用房的监督检查等工作。
第五条 创新型产业用房通过以下方式筹建：
（一）前海管理局投资建设、购买或者统租；
（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权，建成后按一定比例移交给前海管理局；
（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建返还给前海管理局；
（四）经前海管理局认可的其他筹建方式。
第六条 创新型产业用房原则上采用出租方式进行配置，确有必要出售的，严格按照《深圳市创新型产业用房管理办法》有关规定执行，出售程序参照本办法配租程序。
第七条 前海管理局可以指定相关部门或者委托第三方机构负责前海合作区创新型产业用房的日常运营管理（以下简称日常运营管理机构）。
第三章 配租条件及配租标准
第八条 申请配租创新型产业用房的企业和机构（以下统称机构）应当同时符合以下条件：
（一）原则上在前海合作区实际经营（承诺在前海合作区实际经营的，应当在承诺期限内满足实际经营要求），或者未在前海合作区实际经营但对深港合作、现代服务业发展具有重大促进作用且与前海管理局签订合作协议；
（二）主营业务原则上应当为金融业、会展业和商贸物流、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易、现代海洋产业，以及数字与时尚、文体旅游业、先进制造业等前海合作区鼓励发展的产业；
（三）诚信经营且申请时未被列入严重失信主体名单；
（四）无行贿、受贿等违法犯罪记录。
本办法所称机构包括法人（含分支机构）及非法人组织。
第九条 创新型产业用房租金价格参考市（区）房屋租赁主管部门发布的同片区同档次市（区）产业用房租金参考价格。该片区没有发布租金参考价格的，前海管理局可以委托有资质的第三方机构进行评估（参考价格和评估价格以下统称参考价格）。
租金价格原则上应当比参考价格优惠30%-70%，每年发布一次。
第十条 前海管理局根据前海产业发展导向，在参考价格基础上分类制定租金折扣标准及面积配置标准，租金折扣标准及面积配置标准应当与机构对前海的贡献相匹配。
创新型产业用房的面积配置标准根据以下情况确定：
（一）机构所属行业类别；
（二）机构经营发展状况，包括资产规模、销售规模、人员规模、研发投入、自主知识产权情况等；
（三）项目基本要求，包括产出强度、发展能力、研发能力等；
（四）能耗、环境保护、安全生产等要求；
（五）使用建筑面积标准或者核定依据；
（六）机构在我市已有产业用地用房情况；
（七）待分配创新型产业用房建筑面积情况及其它条件。
原则上营利性机构申请创新型产业用房的面积不超过8000平方米，非营利性机构申请创新型产业用房的面积不超过500平方米。创新型产业用房原则上在同一房源内配置面积，同一楼层剩余未配置面积少于300平方米时，剩余面积可以作为追加配置面积一并配租。
第十一条 营利性机构申请配租创新型产业用房，按照以下规定确定租金折扣标准：
（一）从事金融业、会展业和商贸物流、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易、现代海洋产业，以及数字与时尚、文体旅游业、先进制造业等产业领域的机构，且符合下列条件之一的，申请配租创新型产业用房的租金价格为参考价格的30%：
1.上年度产值（营业收入）超过10亿元（批发类50亿元）的机构；
2.由财政部直接参与出资的国家级公司制基金；
3.港资机构。
（二）从事金融业、会展业和商贸物流、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易、现代海洋产业，以及数字与时尚、文体旅游业、先进制造业等产业领域的机构，且符合下列条件之一的，申请配租创新型产业用房的租金价格为参考价格的50%：
1.上年度产值（营业收入）超过5000万元（批发类10亿元）的机构；
2.世界500强企业、中国500强企业及其持股（含联合持股）超过50%或者实际控制的一级子公司，或者深圳市总部企业、前海总部企业；
3.在上海证券交易所、深圳证券交易所、北京证券交易所或者香港、纽约、伦敦、东京、新加坡、纳斯达克等境外证券交易所（不含小额资本市场和柜台交易）上市的企业及其持股超过50%或者实际控制的一级子公司；
4.国家级专精特新“小巨人”企业，国家制造业单项冠军企业，中国制造业500强企业；
5.独角兽企业、细分领域的头部企业（含境外独角兽企业、境外细分领域头部企业在中国内地区域分支机构）；
6.前海全球服务商。
（三）其他从事金融业、会展业和商贸物流、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易、现代海洋产业，以及数字与时尚、文体旅游业、先进制造业等产业领域的机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为参考价格的70%。
第十二条 非营利性机构申请配租创新型产业用房，按照以下规定确定租金折扣标准：
（一）获评国家级5A、省级5A、市级5A资质，或者国家级4A、省级4A、市级4A资质，且符合前海产业发展要求的非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格分别为参考价格的30%、40%；
（二）与前海管理局签订战略合作框架协议的非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为参考价格的30%；
（三）在中国境内依法登记设立的国际性社会团体或者经有关国家机关批准设立的境外非政府组织、外国商会、国际组织等，申请配租创新型产业用房的租金价格为参考价格的30%；
（四）其他从事金融业、会展业和商贸物流、科技服务业、专业服务业、新型国际贸易、现代海洋产业，以及数字与时尚、文体旅游业、先进制造业等产业领域的非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为参考价格的50%。
第十三条 经发展符合享受更高租金折扣标准的机构，可以申请对应折扣，经前海管理局审查通过的，租金折扣自审查通过后的次月开始实施。
未在前海合作区实际经营的机构，通过书面方式承诺在一年内达到本办法规定的条件的，可以根据前述规定享受对应租金折扣标准。通过本款规定享受租金折扣的，应当在产业发展监管协议或者租赁合同中约定承诺条件相应的违约责任。
第十四条 前海管理局可以根据前海产业发展需要及各产业特点，另行制定配租细则按照以下租金折扣标准配租创新型产业用房：
（一）营利性机构：在参考价格的30%-70%范围内分级确定租金折扣标准；
（二）非营利性机构：在参考价格的30%-50%范围内分级确定租金折扣标准。
第十五条 创新型产业用房分配应当进行遴选。
前海管理局受理营利性机构申请后，根据机构产出强度（现有产值、营业收入等）、发展能力（深港合作促进作用、市场占有率、年均复合增长率等）、研发能力（研发人员数量、专利数量、研发投入强度、产品标准等）、产业贡献（填补产业链空白、对前海合作区贡献、其他贡献指标）等指标进行综合遴选。按照产值（营业收入）将机构分为成熟类、成长类、初创类，成熟类机构申请创新型产业用房面积一般不超过8000平方米，成长类机构一般不超过5000平方米，初创类机构一般不超过1000平方米。
前海管理局受理非营利性机构申请后，根据机构建设情况（运营情况、制度建设、人员力量等）、成果转化（公共服务平台建设、标准制定、课题研究等）、合作建设（对接活动、企业引进、人才引进等）、产业贡献（社会影响力、对前海合作区贡献、其他贡献指标）等指标进行综合遴选。
第十六条 创新型产业用房的租赁期限不少于1年，最长不超过5年。
申请续租创新型产业用房的机构，应当在合同期满前6个月内书面提出续租申请，续租次数原则上不超过2次。
第十七条 对申请配租创新型产业用房的机构，可以设定装修免租期。租赁面积不超过2000平方米的，装修免租期不超过3个月；租赁面积超过2000平方米的，装修免租期最长不超过6个月。
第十八条 创新型产业用房原则上限定自用，不得擅自转租、分租，也不得擅自改变原使用功能。经前海管理局同意，机构可以安排其分公司，持股比例超过50%的一级、二级子公司，同一实际控制人的企业（以下统称关联企业）共同使用承租的创新型产业用房。
机构与使用创新型产业用房的关联企业关联关系终止的，应当自关联关系终止之日起15个工作日内书面告知前海管理局。
第十九条 对前海合作区深港合作、经济发展、制度创新、现代服务业发展、科技发展体制机制创新具有重大意义的机构，前海管理局可以通过签订合作协议等方式定向引进。
定向引进的重点项目或者重点机构的用房需求，其配租条件、租金折扣标准、配租面积、配租流程、免租期等，由前海管理局另行确定，但必须通过供需服务平台受理。
第四章 申请材料及配租流程
第二十条 申请配租创新型产业用房的材料由前海管理局根据本办法确定，在配租公告中列明。机构应当对申报材料的真实性、有效性和合法性负责。
第二十一条 前海管理局负责制定配租公告，在供需服务平台对外公开发布。配租公告发布期限不少于10个工作日。
配租公告内容包括：拟配租的创新型产业用房情况、配租条件、申请材料及期限、租赁合同的主要内容、租金价格折扣标准等。
第二十二条 申请配租创新型产业用房的标准业务流程为：
（一）申请。机构按照配租公告要求提交申请材料。
（二）资质审查。日常运营管理机构应当在配租公告截止后10个工作日内完成资质审查。
（三）遴选。前海管理局进行遴选形成创新型产业用房意向配租结果。
（四）公示。除涉密等特殊情形外，创新型产业用房意向配租结果应当向社会公示不少于3个工作日。对意向配租结果有异议的，应当在公示期内以书面形式向前海管理局提出，前海管理局在10个工作日内对异议进行调查核实并答复。如异议成立，前海管理局对意向配租结果重新进行公示。
（五）公布结果。公示无异议或者异议经妥善处理的，前海管理局作出创新型产业用房配租决定并在供需服务平台向社会公布配租结果。
（六）签订租赁合同及产业发展监管协议。机构应当在配租决定公布之日起20个工作日内，与日常运营管理机构签订租赁合同，日常运营管理机构按程序交付使用。前海管理局可以根据实际工作需要决定是否与机构签订产业发展监管协议；未签订产业发展监管协议的，应当在租赁合同中约定产业监管及其违约责任相关条款。
如因特殊情况无法及时签订租赁合同的，经前海管理局同意后，可以适当延长期限，但最长不得超过6个月。
第二十三条 租赁合同内容包括：创新型产业用房基本情况、租赁面积、租金价格（租金价格折扣标准）、租赁期限、装修免租期、相关费用承担、产业监管、续租条款、违约责任、争议解决条款等。
第五章 配租后监管
第二十四条 前海管理局应当充分运用信息化手段，确保创新型产业用房配租后的管理规范、科学高效、公开透明。
第二十五条 日常运营管理机构负责对配租后的创新型产业用房进行监督管理，经前海管理局同意，依法处理违法或者违约行为。存在以下情形之一的，可以解除租赁合同：
（一）提供虚假陈述或者伪造有关材料申请创新型产业用房；
（二）违法违规经营或者利用创新型产业用房从事违法活动；
（三）擅自转租、分租创新型产业用房，改变原建筑结构或者使用功能；
（四）拖欠费用经通知后在30个自然日内仍未整改；
（五）发生严重安全事故；
（六）不在前海合作区实际经营，经通知后在30个自然日内仍未整改；
（七）未达到承诺事项或者经核查不符合配租条件的。
无正当理由逾期未签订租赁合同或者签订租赁合同时出现本条第一款第七项情形的，可以不予签订租赁合同。
第二十六条 因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或者变更租赁地址的，可以向日常运营管理机构提出换租或者扩租申请，经前海管理局审查符合条件的，可以换租或者扩租，其结果应当通过供需服务平台向社会公布。
因自身原因需减小租赁规模或者提前退租的，可以向日常运营管理机构提出减租或者提前退租申请，经前海管理局审查符合条件的，可以减租或者提前退租。
因公共利益、不可抗力或者政策调整，经前海管理局同意，日常运营管理机构可以提前解除租赁合同，要求机构在3个月内搬离。
第二十七条 相关职能部门及工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权，不履行或者不正确履行本办法规定的各项职责，或者利用职务便利谋取不正当利益的，依法依规给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第六章 附 则
第二十八条 前海管理局下属企业主动承担前海战略职责、配合前海管理局引进机构入驻局属企业物业空间的，可以参照本办法给予机构租金优惠。
第二十九条 其他不符合创新型产业用房条件的政府物业，其招租方式、审批权限、出租程序管理等有关事项按照深圳市相关规定执行。
第三十条 本办法下列用语的含义：
（一）“前海合作区”，是指中共中央、国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》确定的区域。
（二）“营利性机构”，包括但不限于企业，重大科研平台、加速器、孵化器等。
（三）“非营利性机构”，包括但不限于慈善组织、志愿服务组织、行业协会商会、行业组织、研究机构、服务机构、创新载体、联合会、合作平台、基地等（党政机关和事业单位除外）。
（四）“港资机构”，是指香港投资者持股25%以上在前海合作区注册的企业。香港投资者是指在中国香港特别行政区依法注册或者登记设立并从事实质性商业经营的法人机构、中国香港特别行政区永久性居民、赴香港定居的内地居民（已注销内地户籍）。通过收购或者兼并的方式取得前述规定香港法人机构50%以上股权满一年以上的，该被收购或者兼并的机构属于符合前述规定的香港投资者。
“实质性商业经营”是指符合下列标准的经营：
1.根据香港《公司条例》或者其他有关条例注册或者登记，并且取得有效商业登记证、开展该经营业务的牌照或者许可（如香港法例有规定）；
2.在香港注册或者登记设立并且从事实质性商业经营1年以上（含1年）；
3.在香港从事实质性商业经营期间依法缴纳利得税；
4.在香港拥有或者租用业务场所从事实质性商业经营；
5.雇用在香港居留不受限制的居民或者持单程证在香港定居的内地人士。
外资机构（含澳、台资机构）认定及扶持标准参照港资机构执行。
（五）国家级专精特新“小巨人”企业、国家制造业单项冠军企业，以工信部门最新公布的为准。
（六）“世界500强”，以美国《财富》杂志最新公布的为准；“中国500强”、“中国制造业500强”，以中国企业联合会、中国企业家协会最新联合公布的为准。
（七）“独角兽企业”，是指成立10年内、最近一轮融资估值超过10亿美元且尚未上市的企业，具体以胡润、福布斯、长城等机构最新公布的榜单为准。
（八）“前海全球服务商”，是指在前海合作区实际经营，属于现代金融、商贸物流、信息服务、科技服务、文化创意、商务服务、航运服务和公共服务等八大现代服务业和细分领域全球排名前50名、国内排名前20名以及“世界500强”“中国500强”“GaWC名录”的法人或者非法人组织及其分支机构。
（九）“国家级5A、4A资质”，“省级5A、4A资质”，“市级5A、4A资质”，是指根据《社会组织评估管理办法》（民政部令第39号），各级人民政府民政部门为依法实施社会组织监督管理职责，促进社会组织健康发展，依照规范的方法和程序，由评估机构根据评估标准，对社会组织进行客观、全面的评估，并作出评估等级结论。
（十）营利性机构中的成熟类机构是指上年度产值（营业收入）超过10亿元的机构，成长类机构是指上年度产值（营业收入）超过1亿元、不超过10亿元的机构，初创类机构是指上年度产值（营业收入）不超过1亿元的机构。
（十一）本办法所指金额的币种，均为人民币。
（十二）本办法所称的“内”“以上”“不超过”，包括本数；所称的“少于”“超过”，不包括本数。
第三十一条 本办法自2024年8月17日起施行，有效期5年。《深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理办法（试行）》（深前海规〔2022〕3号）同时废止。
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